Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

ФАС разъяснила, как закупать недвижимость

25.10.2019 ФАС опубликовала Письмо № ИА/93181/19 от 24.10.2019, в котором ответила на вопросы о закупках недвижимого имущества.

В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:

• не публикуется в ЕИС проектная документация;
• не предъявляются предквалификационные требования, которые прописаны в Постановлении Правительства № 99 от 04.02.2015;
• не требуется, чтобы участник закупки состоял в саморегулируемой организации (СРО).

В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:

1. Заключение муниципального контракта до подписания соглашения о предоставлении субсидии муниципальному образованию.
2. Непроведение конкурентных процедур после отмены проведения торгов, в т. ч. во исполнение предписания УФАС.
3. Заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях, по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
4. Предоставление земли под строительство объекта по заказу заинтересованных в этом лиц до принятия решения.

Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика

При приобретении недвижимости организация-заказчик выбирает либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупает жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ). Действия заказчика при выборе способа определения поставщика не ограничивают конкуренцию (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

Если объект госзакупки — нежилое помещение, которое приобретается для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт заключают с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ). Чтобы провести эту закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:

• предметом закупки должны выступать нежилые объекты;
• недвижимое имущество закупается и переводится в муниципальную собственность;
• в наличии утвержденное решение о реализации бюджетных инвестиций либо о выделении соответствующей субсидии;
• решение принято территориальной администрацией.

По нормам 44-ФЗ проводят госзакупки квартир для сирот и других жилых помещений. Разделительный баланс — это обязательный документ при реорганизации путем отделения одной из частей предприятия и регистрации ее в качестве самостоятельного юрлица. Заказчики закупают служебное, социальное жилье (госзакупки недвижимости для детей-сирот). Категория жилья — экономическая, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.

С 01.01.2019 госзакупки у физических лиц социального жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, допускается проводить в форме запроса предложений в электронной форме (ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ). Это стало возможным после вступления в силу Федерального закона № 267 от 29.07.2018.

Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора. Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению. Как только учреждение определится и уточнит потребности, ответственный специалист просмотрит и проанализирует сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов. Прежде чем установить определенные условия заключения контракта на приобретение стандартного жилья с единственным поставщиком по 44-ФЗ, организация-заказчик должна внимательно ознакомиться с подписанным по факту проведения аукциона договором и сверить его с нормами ст. 46.5 ГрК РФ. Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком.

При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Шаг 2. Обосновываем НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ). Для обоснования НМЦ заказчик организует мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, чтобы получить эти сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).

Важный вопрос по 44-ФЗ — обоснование НМЦ контракта на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

По ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44-ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Шаг 3. Описываем объект закупки

Рассмотрим требования к жилому помещению при приобретении жилья для детей сирот по 44-ФЗ на примере технического задания: разберем правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с 44-ФЗ, при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели. Но для закупаемого жилья в техническом задании устанавливают конкретные и объективные показатели. Соответственно, жилье и жилые помещения по 44-ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели. А участники закупок обязаны подтвердить соответствие установленным закупочной документацией значениям (п. 1 ч. 3 ст. 66 44-ФЗ).

Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Шаг 4. Проводим тендер

Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

1. ЕЭТП.
2. «РТС-тендер».
3. «Сбербанк-АСТ».
4. «Электронные торговые системы».
5. ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
6. «Российский аукционный дом».
7. «ТЭК-Торг».
8. ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

• жилье без обременений и долгов;
• все изменения и перепланировки узаконены;
• объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
• жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.

А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Шаг 5. Заключаем контракт

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).

В дополнение к контракту составляют в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы этого документа нет. Главное, что отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта. Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015). Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра. По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

Пример контракта из ЕИС

Скачать

Как проводить другие госзакупки

У нас есть подробные инструкции, как правильно закупать:

1. Продовольствие для жизнеобеспечения граждан.
2. Продукты питания.
3. НИОКР.
4. Вывоз мусора.
5. Лекарственные средства.
6. Мебель.
7. Электроэнергию.
8. ОСАГО.
9. Результаты интеллектуальной деятельности.
10. Расходные материалы.
11. Коммунальные услуги.
12. Бумагу.
13. В аварийных ситуациях.
14. Иностранным поставщикам.